Koupě pozemku prostřednictvím RK Sting - část II.

Naše další návštěva v realitní kanceláři už byla s cílem vyjednat podmínky transakce a začít připravovat nezbytné dokumenty. S Makléřem jsme ale nejprve navázali na předchozí diskuzi o výši provize za zprostředkování prodeje pozemku. Makléř realitní kanceláře Sting (Mgr. Jiří Hrdina) nám odmítl sdělit, jakým způsobem by v případném sporu prokázal, že nás na pozemek přivedl on. Vzhledem k tomu, že jsme žádný protokol o prohlídce pozemku nepodepsali, zbývají pouze možnosti nahraného hovoru nebo svědectví majitelů - ti by ale byli sami proti sobě. S Markétou si myslíme, že by prokazování bylo z pozice makléře problematické a jeho neochota sdělit nám způsob, jakým by svoji pozici obhájil nás jen ujistila v tom, že pravděpodobně nic "nezvratného" v ruce nemá.

Nakonec jsme se dohodli na výši provize 4,5 % plus DPH v případě, že nebudeme řešit financování s finančním poradcem spolupracujícím s realitní kanceláří. V případě, že akceptujeme nabídku jejich poradce, bude výše provize 4 % plus DPH. Do rezervační smlouvy jsme si vyjednali ještě podmínku, že v případě, kdy bude nabídka poradce stejná s nabídkou přímo od dané banky, tak bude provize také 4 % plus DPH a my se budeme mít možnost rozhodnout, s kým hypotéku uzavřeme - buď prostřednictvím poradce nebo přímo s bankou. V době jednání už jsme totiž věděli, jakou hypotéku budeme chtít a že u tohoto typu (plovoucí sazba) nemá fin. poradce (konzultovali jsme to s naši finanční poradkyní) možnost vyjednat lepší sazbu. Pan Hrdina udělal tu chybu, že se nás na tohle nezeptal před podpisem rezervační smlouvy - předpokládal, že si budeme brát klasickou hypotéku s fixací, kde mají fin. poradci možnost vyjednat nižší sazbu oproti nabídce banky. Když jsme mu po podpisu sdělili náš záměr ohledně hypotéky s plovoucí sazbou, bylo na něm poznat, že mu došlo, proč jsme na té podmínce tak trvali ;-)

V rezervační smlouvě realitní kanceláře Sting jsme našli několik dalších nesrovnalostí, které jsme požadovali opravit nebo zpřesnit. Např. žádná odpovědnost zprostředkovatele (tj. realitní kanceláře) v případě, že transakce nebude úspěšná v důsledku jeho pochybení. Smlouva původně obsahovala specifikaci sankcí pro případ, že k transakci nedojde kvůli prodávající nebo kupující straně. Pochybení zprostředkovatele nebylo nijak specifikováno. Další věc - realitní kancelář se chrání pro případ, kdybychom s prodávajícím uzavřeli jinou, než kupní smlouvu (např. smlouvu o pronájmu). V této části ale bylo uvedeno, že výše provize realitní kanceláře bude "obvyklá" pro daný smluvní vztah. Co je cena obvyklá? Makléř musel formulaci zpřesnit tak, aby provize v tomto případě byla stejná, jako pro případ uzavření kupní smlouvy. Dále byl ve smlouvě jeden celkem úsměvný spor, který jsme ale záměrně nechali bez povšimnutí, protože se nám může hodit ;-) V jednom odstavci je uvedeno, že musíme smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít do určitého termínu, a o pár odstavců dále se píše, že pokud bude tato smlouva uzavřena po smluveném datu, není provize považována za smluvní pokutu a vlastně se nic nestane.

Rezervační smlouvu jsme podepsali a uhradili jsme část provize. Další část bude uhrazena až po podpisu kupní smlouvy. Toto nám vyhovuje, protože máme možnost na makléře zatlačit v případě, že by nepracoval podle smlouvy. Příští týden očekáváme nabídku fin. poradce z realitní kanceláře a dále pak první návrh smlouvy o smlouvě budoucí a smlouvě o zřízení věcného břemene na vedení IS přes pozemek majitelů.

Z realitní kanceláře jsme odcházeli tak napůl spokojeni. Vyjednáváním se nám podařilo snížit provizi o cca 22000 korun, nicméně i po této slevě zůstává cena za služby realitní kanceláře Sting daleko za hranicí, která by odpovídala skutečně odvedené práci.

Update 6.9.2012

---

Poté, co jsme dostali nabídku na financování od fin. poradce realitní kanceláře Sting, jsme si nechali stejnou nabídku vypracovat i přímo v bance. Nebyl s tím vůbec problém, banka toto dokonce vítá, protože dokáže nabídnout stejné podmínky a neplatit zprostředkovatelskou provizi fin. poradcům. Díky této nabídce jsme potom využili podmínku, kterou jsme si vyjednali do rezervační smlouvy a snížili si provizi na 4 % s tím, že financování budeme řešit ve vlastní režii. Fin. poradkyně ve Stingu na nás sice dost nechápavě koukala, ale  za tuhle situaci může poděkovat svému kolegovi makléři. Pokud by podmínky (přesněji cena), za kterých realitní kancelář zprostředkuje transakci mezi kupujícím a prodávajícím byly odpovídající za provedenou práci, tak bychom financování řešili s fin. poradcem ze Stingu a fin. poradce by za tuto práci dostal od banky určitou provizi. Za stávajících podmínek ale nemáme motivaci k tomu, abychom komukoliv ze Stingu dávali další příležitost "vydělat" na tom, že si kupujeme nemovitost.

1.10.2012
Máme podepsanou smlouvu o smlouvě budoucí a další dokumenty, které byly potřeba. Aktuálně čekáme na hypotéku.

17.11.2012
Máme hypotéku, viz samostatný článek.

19.11.2012
Dnes jsme na katastrální úřad podali návrh na vklad zástavního práva ve prospěch banky. Jakmile bude toto právo zapsáno, můžeme načerpat hypotéku.

26.11.2012
Dnes jsme podepsali kupní smlouvy. Čekáme na zápis zástavního práva na katastru a potom můžeme převést peníze do úschovy, načerpat hypotéku a podat návrh na vklad změny vlastníků.

28.11.2012
Dnes bylo věcné břemeno zapsáno a my jsme převedli do úschovy část kupní ceny. Na základě potvrzení této transakce potom banka uvolní peníze z úvěru a jakmile budou v úschově, advokát zanese na katastrální úřad návrh na vklad.

3.12.2012
Banka uvolnila peníze z úvěru do advokátní úschovy, čímž byla zaplacena celá kupní cena pozemku. Nyní čekáme, až advokát donese na katastr návrh na vklad vlastnického práva. Zdá se, že si pod stromeček stihneme nadělit list vlastnictví, kde už budou naše jména... ;-)

5.12.2012
Dnes za nás advokát podal na katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva. Pokud bude zápis trvat stejně krátkou dobu jako v případě vkladu zástavního práva, tak si pod stromeček nadělíme LV už s našimi jmény :-)

18.12.2012
Dnešního dne jsme byli zapsáni jako nový vlastníci pozemku na katastrálním úřadě. Zbývá převod peněz z advokátní úschovy na účet prodávajících a zaplacení daně z převodu nemovitosti. V platnosti také zůstává náš důrazný požadavek na realitní kancelář Sting, aby nám předložila přesný rozpis toho, jak bylo naloženo s penězi z tzv. provize ve prospěch jak kupujících, tak prodávajících. Bude z toho bohužel pěkně vidět, jak moc peněz jsme vyhodili zcela zbytečně... Příslušný dokument zde samozřejmě zveřejním.

28.1.2013
Transakce byla ukončena a od realitního makléře pana magistra Jiřího Hrdiny jsme dostali slabý pokus o vyčíslení položek, na které byly použity prostředky z tzv. provize. To se dalo samozřejmě čekat, nicméně i tento pokus zde zveřejním - samozřejmě s vymazáním údajů, které by mohly přímo nebo nepřímo identifikovat osoby nebo firmy, které s transakcí nesouvisí. Naše zkušenosti s RK Sting a jejím makléřem panem magistrem Hrdinou nejsou dobré zejména s ohledem na to, jakou cenu jsme za službu zaplatili, co jsme za ni skutečně dostali a co jsme si museli vyřídit sami. Rozhodně při jednání s realitní kanceláří buďte tvrdí a nenechte si jen tak vnutit jejich podmínky.