Koupě pozemku prostřednictvím RK Sting - část I.

Série článků, která bude věnována celému procesu koupě pozemku, který zprostředkovala realitní kancelář Sting, s.r.o., realitní makléř pan Mgr. Jiří Hrdina (kancelář v Brně na Zelném trhu, č. 18/19 ulici Milady Horákové 2031/1). Názor, zda s touto realitní kanceláří spolupracovat si musíte udělat sami, ale třeba vám při rozhodování budou naše zkušenosti užitečné.

Při prvním setkání s realitním makléřem na pozemku jsme dostali úvodní informace o pozemku, o záměru majitelů a příslib, že nám bude zaslána další dokumentace, kterou má makléř k dispozici. Vystupování makléře bylo profesionální, domluvili jsme se, že si zavoláme cca za týden, abychom se v případě našeho předběžného zájmu mohli domlouvat dál a naplánovat setkání s majiteli. Pan makléř s námi nesepsal protokol o prohlídce.

Dobu před dalším setkáním s makléřem a majiteli jsme využili k prostudování dostupných materiálů o pozemku a setkání se starostkou obce, kde jsme se informovali ohledně výstavby v dané lokalitě, existenci IS apod. Na prvním setkání s majiteli pozemku jsme prodiskutovali prodávaný pozemek, podmínky pro napojení na IS (sítě půjdou přes jejich soukromý pozemek) a další věci. Domluvili jsme se na dalším kontaktu cca za tři týdny, během kterých zjistíme další věci o pozemku, provedeme otestování studny a rozhodneme se, zda o pozemek projevíme zájem.

Na základě informací o pozemku a z výsledků testu studny jsme se rozhodli, ze nemovitost koupíme. Sešli jsme se s majiteli, sdělili jim naše rozhodnutí a po pár dnech jsme zavítali do realitní kanceláře na setkání s makléřem a domluvou dalšího postupu. Vzhledem k tomu, že makléř požaduje podle našeho názoru poměrně vysokou provizi (5 % + DPH z ceny nemovitosti), jsme si zjistili, kolik by služby spojené s koupí nemovitosti (sepsání smluv, advokátní úschova, vypracování daňového přiznání, úhrada daně z převodu nemovitosti a zastupování před katastrálním úřadem) stály u advokátní kanceláře. Ceny za tyto služby se pohybují okolo 12000 korun a v žádném případě by neměly přesáhnout 20000. Čili skoro o jeden řád levnější, než byla požadovaná provize. Podle slov advokáta, který pro realitní kanceláře pracuje, není výše odměny od realitní kanceláře za přípravu dokumentů ani v takové výši, jakou by zaplatila soukromá osoba při jednorázové zakázce, takže výsledná suma za tyto služby bude ještě nižší. Rozdíl oproti požadované provizi je tedy téměř 70000 korun a nás samozřejmě zajímalo, co za své peníze od realitní kanceláře Sting dostaneme. Informace o cenách za služby advokátních kanceláří lze využít při vyjednávání o výši provize s makléřem.

Při návštěvě sídla realitní kanceláře jsme s makléřem projednali proces koupě, jaké budeme potřebovat smlouvy, jak bude realizovaná úschova peněz atd. Zajímalo nás, jaké služby dostaneme za zaplacenou provizi (viz web realitní kanceláře Sting (verze z 24.8.2012)). Uvádíme služby relevantní pro náš případ:

1. Příprava a projednání smluv
2. Poskytnutí právních služeb
1. Smlouva o smlouvě budoucí
2. Kupní smlouva
3. Smlouva o zřízení věcného břemene
3. Převod nemovitosti v katastru nemovitostí
4. Zajištění úschovy peněžních prostředků
1. Bezplatně v realitní kanceláři
2. Se slevou u právníků
5. Zhotovení znaleckého posudku pro finanční úřad nutný k převodu nemovitosti
6. Vypracování daňového přiznání k dani z převodu nemovitosti
7. Úschova daně z převodu nemovitosti
8. Zprostředkování odhadu ceny vybrané nemovitosti - Bez poplatku
9. Zprostředkování pojištění vybrané nemovitosti - Bez poplatku
10. Zajištění financování nákupu nemovitosti - Bez poplatku
11. Garance vrácení rezervační zálohy v případě neposkytnutí úvěru, který byl schválen hypotečním makléřem RK Sting.

Makléř nám řekl, že v rámci provize nám bude poskytnut právní servis, advokátní úschova peněz, zastupování před KÚ, příprava smluv, úhrada daně z převodu nemovitosti a podání daňového přiznání prodávajících. Co se týče odhadu ceny nemovitosti, tak RK z provize hradí odhad nutný pro uhrazení daně z převodu nemovitosti (cca 5000 korun). Odhad pro poskytnutí úvěru na nemovitost si musí kupující zaplatit sám. S vědomím toho, kolik dané služby stojí u advokáta jsme se zeptali, na co jsou použity zbylé prostředky z provize (bavíme se o částce téměř 70000 korun!!). V rámci této částky je údajně propagace nabídky (čili prosté vystavení inzerátu na web), zajištění prohlídek (tj. že makléř dojede se zájemci autem několikrát na pozemek) a co dál...? Jo, ještě se zvýšil poplatek za zápis do katastru a to by pro nás jako kupující byly další peníze navíc (mimochodem je to přesně o 500 korun navíc! ;-) Toto je ale velkoryse obsaženo v provizi RK Sting a nebudeme to tedy muset platit extra! :-) Dále nám bylo vysvětleno fungování realitní kanceláře a jejich makléřů, kdy z provize jde samozřejmě část přímo makléři a zbytek si asi rozdělí ti ostatní. No pojďme vyjednávat - nemyslíme si totiž, že by výše odměny byla úměrná rozsahu odvedené práce.

Při vyjednávání o výši provize pan Mgr. Jiří Hrdina překvapivě rychle přešel do poměrně ofenzivního režimu a k našemu údivu nám poměrně záhy, místo věcné argumentace, začal vykládat, jaké páky má realitní kancelář na prodávající, pokud by se rozhodli realitní kancelář obejít a prodat nemovitost klientům, které přivedl makléř. To lze vnímat i jako nepřímé přiznání, že je výše provize přehnaná. Nakonec nám nabídl směšnou slevu 0,5 procenta z provize. Tato nabídka nás neuspokojila a po dalším jednání jsme dostali nabídku 4 procenta z ceny (plus DPH) ale s podmínkou, že budeme financování řešit s hypotečním makléřem RK Sting. Vzali jsme si čas na rozmyšlenou s tím, že se ještě setkáme s majiteli (a informujeme se na formu smlouvy, kterou mají s RK Sting) a zavoláme si za pár dní. Mimochodem, u jiného pozemku, který jsme zvažovali, a taky jej prodávala RK Sting, nám makléřka nabídla zprostředkování koupě za 3% provizi plus DPH. Cena pozemku byla jen asi o 100000 vyšší.

Majitelé nejsou řešení s advokátní kanceláří, bez účasti RK, příliš nakloněni a o vztah s nimi nám jde víc, než o vztah s nějakým makléřem, kterého už v životě neuvidíme (a popravdě ani necítíme potřebu vidět). Z pohledu prodávajícího je to do značné míry pochopitelné, v Jihomoravském kraji platí provizi zpravidla kupující, zatímco ve zbytku republiky platí prodávající nebo se s kupujícím o provizi dělí. Nicméně jeden trumf na makléře ještě máme ;-) Aby mohl, byť pouze teoreticky, nárokovat smluvní pokutu, musel by prokázat, že nás na pozemek přivedl - tj. nechat si od nás podepsat protokol o prohlídce. A takový dokument neexistuje. Uvidíme, zda z toho něco bude. Tak jak tak, velmi si ohlídáme služby, na které máme nárok a rozhodně nebudeme troškařit ;-)